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Nebenkosten und Steuern beim Kauf spanischer Immobilien

Eigentumsregister - Registro de la Propiedad

Im Eigentumsregister-ähnlich dem deutschen Grundbuch-wird der Eigentumübergang eingetragen. Nur wer im Eigentumregister eingetragen ist, kann sich als Eigentümer Dritten gegenüber auf sein Eigentumsrecht berufen. Grundlegende Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels im Eigentumregister ist die Escritura. Einsehen kann das Eigentumsregister jeder, der ein berechtigtes Interesse hat. Die Eintragung der vom Notar erstellten Escritura in das Eigentumsregister erfolgt erst, wenn die beim Kauf anfallenden Steuern gezahlt worden sind.

Eigentumsurkunde - Escritura

Die Escritura-beim Kauf/Verkauf einer Immobilie "Escritura de Compra-Venta"-als notarielle Beurkundung hat grundsätzlich den Eigentumsübergang zur Folge und ist Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels im Eigentumsregister. In der Regel gilt die Escritura als Eigentumsnachweis. Sie wird beim Notar erstellt, wenn die Vertragspunkte des privatschriftlichen Vertrages erfüllt sind. Die Escritura gilt als offizielles Dokument, das den Eigentumsübertrag festhält.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer, als "Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" - Vermögensübertragungssteuer für Immobilien wird sie in Spanien bezeichnet, fällt an bei einer Veräußerung, die nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, so zum Beispiel bei der Veräußerung zwischen Privatpersonen. Die Grunderwerbssteuer beträgt 6 % des in der Escritura eingetragenen Wertes (der grundsätzlich sehr viel niedriger als der tatsächliche Wert der Immobilie ist). Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist mit Voraussetzung für die Eintragung der Escritura im Eigentumsregister.

Immobiliensteuer - Impuesto Sobre Bienes Immuebles

Die frühere Grundsteuer (Contribución Urbana) ist durch neue Steuern abgelöst worden, deren wichtigste die der deutschen Grundsteuer entsprechende Immobiliensteuer ist. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, der wenigsten 70 % des eigentlichen Wertes betragen soll. Der Steuersatz liegt je nach Art der Liegenschaft in der Regel zwischen 0,3 und 0,7%.

Kapitalertragssteuer

Veräußerungsgewinn, der zwischen dem Erwerb und dem nachfolgenden Verkauf entstanden ist, ist Spanien immer als Einkommen zu versteuern. Die Steuer wird bei Nichtresidenten als Kapitalertragssteuer erhoben. Sie beträgt 35% des Wertzuwachses. Beim Kauf einer spanischen Immobilie von Nichtresidenten ist der Käufer verpflichtet, 5% des Kaufpreises zurückzuzahlen und dies beim Finanzamt als Vorauszahlung zugunsten des Verkäufers einzuzahlen. Bei Abgabe einer Steuererklärung kann der Verkäufer diesen Betrag geltend machen. Jedoch gibt es mehrere Ausnahmen, wonach die Steuer nicht oder in verminderter Form anfällt.

Mehrwertsteuer - IVA

Die Mehrwertsteuer, "Impuesto Sobre El Valor Añadido", kommt beim Verkauf durch Unternehmer zum Tragen. Beim Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken wird der volle Mehrwertsteuersatz in Höhe von momentan 16% erhoben, beim erstmaligen Verkauf von neugebauten Eigentumswohnungen sowie Häusern gilt der ermäßigte Satz von 7%. Wird beim Kauf eines Grundstückes gleich mit der Baugesellschaft ein Bauvertrag abgeschlossen, wird ebenfalls der ermäßigte Steuersatz erhoben. Dies gilt nur über den Bau des Hauses und Pools, der Garten und Zusätze werden in der Regel mit dem vollen Steuersatz besteuert.

Neubauerklärung - Declaración de Obra Nueva

Grundsätzlich gehören in Spanien-wie in Deutschland-Gebäude dem Eigentümer des Grundstückes. Aber unabhängig davon ist ein Neubau zur Eintragung beim Eigentumsregister anzumelden. Bei Anfertigung der Neubauerklärung fallen grundsätzlich Steuern in Höhe von 0,5% auf den Bauwert an, wobei hier- ebenso wie in der Escritura - häufig ein niedriger Wert als der tatsächliche Wert angegeben wird. Beim Kauf eines Objektes, bei dem in der Escritura bisher nur das Grundstück eingetragen ist, sollte darauf geachtet werden, dass die Neubauerklärung im Rahmen der Kaufabwicklung und der Escrituraerstellung ebenfalls durchgeführt wird.

Privatschriftlicher Vertrag

Beim Kauf einer Immobilie oder der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes in Spanien geht dem Notarvertrag grundsätzlich ein privatschriftlicher Vertrag voraus, der rechtswirksam ist, wenn die vertragswesentlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die notarielle Beurkundung hat in der Regel nur rechtbezeugende Bedeutung. Der privatschriftliche Vertrag enthält alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Kaufpreis, Zahlungsmodalität, Übergabe etc.

Steuernummer - NIE, NIF

Jede natürliche oder juristische Person ist verpflichtet, eine Steuernummer-número de indentificación fiscal-zu haben. Diese ist bei allen Vorgängen anzugeben, die eine steuerrechtliche Konsequenz haben können. Bei Spaniern entspricht die NIF der Nummer des Personalausweises, bei Ausländern der sogenannten Ausländernummer-número de indentificatión de extranjeros. Diese Nummer haben alle Ausländer, die in Spanien Grundbesitz erwerben, zu beantragen.

Vermögenssteuer - Patrimonio

Die Vermögenssteuer ist eine Steuer, die sich ausschließlich auf Vermögenswerte bezieht (Grundbesitz, Bankkonten, etc.). Besteuerungsgrundlage bei Immobilien ist der Katasterwert. Der progressive Steuersatz liegt bei einem Vermögenswert bis zu 25 Mio. Pts bei 0,2%. Zur Berechnung der Vermögenssteuer sind Nichtresidenten verpflichtet, ihre Vermögenswerte innerhalb Spaniens zu deklarieren, Residenten müssen ihr gesamtes Vermögen angeben.

Wertzuwachssteuer - Plusvalia

Durch die Plusvalia wird bei der Veräußerung einer Immobilie der zwischen dem Erwerb und der darauffolgenden Veräußerung liegende Wertzuwachs besteuert. Der von den Gemeinden erhobenen Wertzuwachssteuer wird bei der Berechnung nur der Wert von Grund und Boden zugrundegelegt. Als Bemessungsgrundlage dient hierbei der von der Gemeinde ermittelte Katasterwert.

Literaturhinweise:

Esteve-Pardo, José: Investieren in Spanien, ISBN 3-452-21654-3, Heymanns Verlag 1990

Gantzer, Peter: Spanisches Immobilienrecht, ISBN 3-631-47633-7, 5. neubearb. Auflage 1994

Krause, Harald: Ihr Heim in Spanien, ISBN 84-404-55321

Steuber-Muñoz: Ganz Spanien in deiner Hand von A-Z, Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V., Waldshut-Tiengen